Consejos a la hora de comprar o alquilar una vivienda y evitar las estafas inmobiliarias.
En los últimos años se ha detectado un mayor incremento de
estafas inmobiliarias, tanto en alquiler como en la venta. Este tipo de delitos
tiene una responsabilidad penal y suele suponer un perjuicio económico grave a
las víctimas. Su proliferación es debida a la facilidad que tienen las bandas
para actuar a través de internet, el vacío legal que encuentran al actuar en
estos medios, por no hablar de lo fácil que les resulta dar esquinazo a las
pesquisas policiales.
En este post, vas a encontrar unos consejos que espero te
sirvan para evitar ser víctima de una estafa inmobiliaria.
Nosotros nos dedicamos a la intermediación tanto de
alquileres como de ventas, y lo recomendamos siempre (no tratamos de vender nuestros servicios en este blog). Las explicaciones y consejos son sin
intermediarios o entre particulares, aun así también son aplicables con intermediarios, pudiendo
solicitarle a estos los datos necesarios para realizar la transacción con total
tranquilidad y seguridad.
Para evitar estafas inmobiliarias tienes que asegurarte:
En el alquiler
Ya he hablado de esto en estafas en el alquiler. La estafa inmobiliaria en este
medio es una práctica más habitual en los últimos tiempos, sobre todo con el
uso de internet. Como en la compra-venta de un inmueble, ha de tomar
precauciones antes de dar una señal o realizar el pago de las cantidades
solicitadas.
1. Debes poder visitar el inmueble, comprobar estado y
disponibilidad, que la vivienda es propiedad de los arrendadores, etc...
2. Como en la compraventa, si das una cantidad a cuenta,
asegúrate de que las condiciones pactadas se quedan reflejadas en un contrato
para tu seguridad jurídica.
Si la oferta es demasiado buena, sospecha. Todos sabemos el
valor aproximado de lo que tenemos y muy pocos son los que ponen su inmueble en
alquiler o venta sin antes haberse asesorado. No deberías cerrar un contrato ni
abonar ninguna cantidad con prisas o sin ver previamente la vivienda.
En la compra de vivienda nueva
Se han dado muchas estafas en este sector por empresas que
cogían señales o entradas y posteriormente se han declarado en quiebra o no han
sido capaces de vender las viviendas antes de construirlas. En algunos casos
han conseguido recuperar su dinero, pero en otros...
1. Comprueba que no
te están vendiendo humo, asegúrate que los terrenos donde se va a construir,
los dueños son la promotora.
¿Dónde puedo enterarme de quien es el dueño de un terreno? En
el registro de la propiedad, sólo has de
ir al registro, buscar el número al que pertenece la vivienda, solicitar una
nota simple informativa, pagar una pequeña tasa y obtienes la nota simple
informativa de la parcela o vivienda.
2. Antes de firmar nada o entregar dinero a cuenta,
asegúrate de que las condiciones aparezcan en un contrato, en el cual, el
administrador o representante de la promotora lo firma. También que en dicho
contrato aparezcan las condiciones de devolución del dinero, intereses,
aseguradora o aval que responda y el resto de condiciones, como fecha prevista
para terminación de las obras.
¿Cómo sé quien es el administrador o
representante con poderes de la promotora? Infórmate en el registro mercantil.
3. Si todo ha salido según lo acordado y finalizan tu nuevo
hogar:
3.1. Asegúrate que tienen un seguro decenal de
cobertura de daños. Sin este seguro obligatorio, la vivienda no se puede
inscribir en el registro de la propiedad. Este seguro es exigible a todos
aquellos inmuebles destinados a uso de vivienda excepto cuando es autopromoción
de una única vivienda.
3.2. Comprueba que las calidades son las mismas que
contrataste con la promotora.
3.3. Comprueba que existe un certificado de fin de obra.
También que se te hace entrega de:
3.4. Se te hace o se te va a hacer entrega del libro del
edificio.
3.4. Los planos del estado final en el caso de que haya
habido modificaciones del proyecto, instrucciones de uso y mantenimiento de los
equipos e instalaciones.
3.5. La licencia de primera ocupación expedida por el
ayuntamiento.
Listo, sólo falta firmar las escrituras y elevarlo a público.
En la compra de viviendas de segunda mano
En este como en anterior, pueden darse múltiples estafas y
errores que pueden hacer que pierdas tu dinero.
Una vez detectada la vivienda que quieres adquirir ten en
cuenta:
1. Asegurarte de que a la persona con la que vas a
negociar o hacer entrega de tu dinero, es el propietario de la vivienda o
intermediario autorizado por la parte propietaria. Si la parte propietaria son
varios, asegúrate de hablar con todas las partes y de que todos quieren vender
y aceptan las condiciones.
¿Cómo se quienes son los propietarios de una vivienda? Como
en la vivienda de obra nueva o terrenos, en el registro de la propiedad. Sólo
has de ir al registro de la propiedad y solicitar una nota simple informativa.
2. Como ya tienes la nota simple informativa, comprueba el
estado de la vivienda y que concuerda con lo que te han dicho los propietarios. Si es V.P.O., ten en cuenta los requisitos necesarios para la tramitación de dicha
operación. Asegúrate de que la vivienda no tiene ninguna carga, hipoteca, vicio,
gravamen ni evicción, y en el caso de ser así que sean levantadas antes de la
firma de las escrituras elevadas pública ante notario (puedes comprar una
vivienda con cargas si las aceptas).
3. Que las condiciones del documento de señal o reserva (Art.
1454 del código civil) , estipule las condiciones pactadas de la compra, como:
levantamiento de cargas, modo de pagos, plazos para elevación a contrato,
estado y condiciones de la vivienda, periodo de desalojo, distribución de los
gastos de la compraventa; y de condicionantes para la devolución de la señal como:
la aceptación del crédito hipotecario, o
renuncias a formalizar el contrato de compraventa una vez aceptada las
condiciones y firmado por todas las partes.
Realizar estas comprobaciones es imprescindible antes de
hacer la entrega de una señal, si quieres hacerlo con garantías.
4. Asegúrate de que
el propietario aporte en el momento de la firma ante notario de las escrituras,
el certificado de comunidad al corriente de pago, recibo de contribución (no
imprescindible), certificado de eficiencia energética, últimas facturas de luz,
agua y gas (si mantiene los suministros, para poder proceder al cambio de
titularidad) y certificado de deuda 0 en el caso de tener hipoteca o si quedan capitales
pendientes o cargas, cartas de pago actualizadas al momento de la firma.
Ya estás listo para adquirir tu nueva vivienda e ir la firma de
las escrituras con más garantías de que todo está en orden.
En el caso de que haya un intermediario como un gestor,
corredor o agente inmobiliario ¿Quién ha de pagarle? La ley en este caso no se
pronuncia, no existe un artículo que determine a quien corresponde pagar los
honorarios de un intermediario, como tampoco el porcentaje o importe correspondiente.
Si te corresponde abonar dichos honorarios de intermediación, has de tener en
cuenta que se te ha de informar desde el primer momento de tal situación, y de
no abonar ninguna cantidad hasta la finalización de la operación.
Los cuerpos de seguridad, advierten del incremento de delitos
inmobiliarios y que es necesario ver la vivienda y contactar en persona con el
arrendador o vendedor de la vivienda. Si no queda más remedio que hacer un pago
por adelantado, hacerlo con una tarjeta de crédito que tenga asegurada la devolución
del dinero por estafa en internet u otro medio. También estás en tu derecho de
pedirle algún documento que le acredite como propietario de la vivienda, como una nota simple informativa (documentos que
facilita el registro de la propiedad con el pago de una tasa) o D.N.I., que acredite que
el verdadero propietario de la vivienda.
No olvides dejar todo lo pactado por escrito y firmado los acuerdos
por todas las partes. Cuanta mas información y documentación de la otra parte
puedas recabar, mejor y más posibilidades de ganar un proceso judicial si fuese
necesario. Espero te ayude a evitar futuras estafas inmobiliarias, ya busques
compra o alquiler de un inmueble.
